簡單而言，就是企業(yè)對某一項目（包括有型、無形資產(chǎn)、技術(shù)、經(jīng)營權(quán)等）投資前進行的分析、研究和方案選擇。投資決策分為宏觀投資決策、中觀投資決策和微觀投資決策三部分。下面所講的房地產(chǎn)投資決策主要是指房地產(chǎn)投資經(jīng)營決策，屬于微觀投資決策的范疇。

       (1)投資決策具有針對性.投資決策要有明確的目標,如果沒有明確的投資目標就無所謂投資決策，而達不到投資目標的決策就是失策。

       (2)投資決策具有現(xiàn)實性.投資決策是投資行動的基礎(chǔ)，投資決策是現(xiàn)代化投資經(jīng)營管理的核心。投資經(jīng)營管理過程就是“決策一執(zhí)行一再決策一再執(zhí)行”反復(fù)循環(huán)的過程。因此可以說企業(yè)的投資經(jīng)營活動是在投資決策的基礎(chǔ)上進行的，沒有正確的投資決策，也就沒有合理的投資行動。

       (3)投資決策具有擇優(yōu)性.投資決策與優(yōu)選概念是并存的，投資決策中必須提供實現(xiàn)投資目標的幾個可行方案，因為投資決策過程就是對諸投資方案進行評判選擇的過程。合理的選擇就是優(yōu)選。優(yōu)選方案不—定是最優(yōu)方案，但它應(yīng)是諸多可行投資方案中最滿意的投資方案。

       (4)投資決策具有風(fēng)險性.風(fēng)險就是未來可能發(fā)生的危險，投資決策應(yīng)顧及到實踐中將出現(xiàn)的各種可預(yù)測或不可預(yù)測的變化。因為投資環(huán)境是瞬息萬變的，風(fēng)險的發(fā)生具有偶然性和客觀性，是無法避免的，但人們可沒法去認識風(fēng)險的規(guī)性，依據(jù)以往的歷史資料并通過概率統(tǒng)計的方法，對風(fēng)險做出估計，從而控制并降低風(fēng)險。

       投資決策的一般方法：

       投資方案評價時使用的指標分為貼現(xiàn)指標和非貼現(xiàn)指標。貼現(xiàn)指標是指考慮了時間價值因素的指標，主要包括凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)、內(nèi)含報酬率等。非貼現(xiàn)指標是指沒有考慮時間價值因素的指標，主要包括回收期、會計收益期等。相應(yīng)地將投資決策方法分為貼現(xiàn)的方法和非貼現(xiàn)的方法。

1.評價指標常用投資評價指標的計算示例

2.凈現(xiàn)值曲線——凈現(xiàn)值與貼現(xiàn)率的關(guān)系

3.獨立項目——獨立項目之間的比較分析

4.互斥項目——互斥項目之間的比較分析

5.多重IRR——多重內(nèi)部收益率的示例分析

6.MIRR函數(shù)——修正內(nèi)部收益率的計算

7.經(jīng)濟年限——不同經(jīng)濟年限項目之間的比較

8.新建項目的評價——新建項目的現(xiàn)金流量測算和評價

9.更新項目的評價——更新項目的現(xiàn)金流量測算和評價

企業(yè)投資決策的程序：

確定投資目標

確定企業(yè)投資目標是投資決策的前提。正確確定投資目標必須要做到：

1、有正確的指導(dǎo)思想

要在指導(dǎo)思想上明確為什么投資，最需要投資的環(huán)節(jié)、自身的條件與資源狀況、市場環(huán)境的狀況等。

2、有全局觀念

要考慮把眼前利益與長遠利益結(jié)合起來，避免"短期與近視"可能帶來的影響到企業(yè)全局和長遠發(fā)展的不利情況。

3、有科學(xué)的態(tài)度

科學(xué)的投資決策是保證投資有效性的前提。要實事求是，注重對數(shù)據(jù)資料的分析和運用，不能靠拍腦袋來決定事關(guān)重大的投資決策方案。

選擇投資方向

在明確投資目標后，就可以進一步擬定具體的投資方向。這一步也很重要，事關(guān)企業(yè)今后在哪里發(fā)展的問題。

制定投資方案

在決定投資方向之后，就要著手制定具體的投資方案，并對方案進行可行性論證。一般情況下，可行性決策方案是要求在兩個以上，因為這樣可以對不同的方案進行比較分析，對方案的選擇是有利的。

評價投資方案

這一步主要是對投資風(fēng)險與回報進行評價分析，由此來斷定投資決策方案的可靠性如何。企業(yè)一定要把風(fēng)險控制在它能夠承受的范圍之內(nèi)，不能有過于投機或僥幸的心理，一旦企業(yè)所面臨的風(fēng)險超過其承受的能力，將會鑄成大錯，導(dǎo)致企業(yè)的滅亡。

投資項目選擇

狹義的投資決策就是指決定投資項目這個環(huán)節(jié)。選擇的投資項目必須是由相應(yīng)一級的人來承擔(dān)責(zé)任。把責(zé)任落實到具體的人，這樣便于投資項目的進行。

反饋調(diào)整決策方案和投資后的評價

投資方案確定之后，還必須要根據(jù)環(huán)境和需要的不斷變化，對原先的決策進行適時地調(diào)整，從而使投資決策更科學(xué)合理。

投資決策的影響因素：

一般而言，項目投資決策主要考慮以下因素：

(一)需求因素

(二)時期和時間價值因素

(1)時期因素是由項目計算期的構(gòu)成情況決定的。項目計算期是指投資項目從投資建設(shè)開始到最終清理結(jié)束整個過程的全部時間，包括建設(shè)期和運營期。其中建設(shè)期是指項目資金正式投入開始到項目建成投產(chǎn)為止所需要的時間，建設(shè)期第一年的年初稱為建設(shè)起點，建設(shè)期最后一年的年末稱為投產(chǎn)日。項目計算期最后一年的年末稱為終結(jié)點，假定項目最終報廢或清理均發(fā)生在終結(jié)點(但更新改造除外)。從投產(chǎn)日到終結(jié)點之間的時間間隔稱為運營期，又包括試產(chǎn)期和達產(chǎn)期(完全達到設(shè)計生產(chǎn)能力期)兩個階段。運營期一般就根據(jù)項目主要設(shè)備的經(jīng)濟使用壽命期確定。(折舊年限)

項目計算期(n)=建設(shè)期(s)+運營期(p)

(2)考慮時間價值因素，從而計算出相關(guān)的動態(tài)項目評價指標。

(三)成本因素

成本因素包括投入和產(chǎn)出兩個階段的廣義成本費用。

(1)投入階段的成本。它是由建設(shè)期和運營期初期所發(fā)生的原始投資所決定的。原始投資(又稱初始投資)等于企業(yè)為使該項目完全達到設(shè)計生產(chǎn)能力、開展正常經(jīng)營而投入的全部現(xiàn)實資金，包括建設(shè)投資和流動資金投資兩項內(nèi)容。

原始投資與建設(shè)投資資本化利息之和為項目總投資，這是一個反映項目投資總體規(guī)模的指標。

(2)產(chǎn)出階段的成本。它是由運營期發(fā)生的經(jīng)營成本、營業(yè)稅金及附加和企業(yè)所得稅三個因素所決定的。經(jīng)營成本又稱付現(xiàn)的營運成本(或簡稱付現(xiàn)成本)，是指在運營期內(nèi)為滿足正常生產(chǎn)經(jīng)營而動用貨幣資金支付的成本費用。